O QUE É CONTRATO DE GAVETA? VOCÊ CONHECE OS RISCOS?

O contrato de gaveta trata-se de uma venda realizada de forma particular, sem que tenha se dado qualquer tipo de publicidade, e sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis. Ou até mesmo apenas com firmas reconhecidas das assinaturas, o que não garante a propriedade definitiva. 
Tal prática é muito comum, porém envolve riscos.

O contrato de gaveta ocorre entre o vendedor, que na maior parte dos casos, realizou um financiamento com o banco e o comprador, que adquire o imóvel financiado.
O vendedor permanece como proprietário, com seu nome vinculado ao financiamento bancário. E o comprador, adquirente, em contrato informal, realiza a este o pagamento das parcelas de seu financiamento, com apenas a promessa entre as partes, de que ao final de todo o pagamento realizado, o bem terá sua titularidade transferida a ele, e tornar-se-à portanto, o proprietário do bem envolvido.

Ocorre que, durante todo esse tempo a agência bancaria não está ciente dessa transação particular. Pois nesse caso, não houve uma transferência de dívida, no caso o financiamento ao novo comprador. 

O comprador, gaveteiro, será considerado apenas um possuidor direto do bem. 

Ao final de todo o financiamento, quando quitado, esse imóvel será transferido para o verdadeiro comprador, o que financiou diretamente com o banco.

Muitas vezes, devido as condições de quem as vezes não consegue financiar o bem diretamente  com o banco, esse negócio pode parecer bem vantajoso. Mas poderá lhe trazer grandes problemas.

À exemplos do que pode ocorrer :

1 - O vendedor vir a falecer, e esse bem que não foi devidamente transferido ao comprador, com o devido registro no Cartório de Imóveis, ir diretamente para o inventário dos herdeiros. Muitos bancos quitam esse imóvel com o falecimento do comprador;

2 - O bem ser utilizado para o pagamento de dívidas desse vendedor que tiver algum tipo de ação judicial em curso, como em caso de falência, para pagamento de seus credores;

3 - O vendedor agir de má-fé ao  final e pedir a retomada do bem, entre outros.

E para o vendedor, o risco de não ter os devidos tributos do imóvel pagos em dia, como IPTU, gás, água, luz, entre outros. Podendo vir a se tornar até mesmo dívida ativa, caso não faça o devido acompanhamento.


O reconhecimento de firmas dos contratos, poderá servir apenas como um tipo de provas para futuras ação judicial, caso venha ocorrer alguma desssas situações. Mas não lhe garante nada, se a decisão judicial lhe será favorável ao final.

O contrato de gaveta não tem validade jurídica e trata-se de uma transação irregular e até ilegal entre as partes. 

Porém , se optar ainda assim por esse tipo de transação, reconheça as firmas das assinaturas do pacto por escrito e guarde todos os recibos.
E esteja ciente de todos os riscos que esse negócio poderá lhe trazer.  

QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO !

Você já ouviu essa frase, "Quem não registra não é dono"? E para quem não sabe o que significa, aí vai a explicação. 

Ao adquirir um imóvel, não basta apenas que seja feito o contrato de compra e venda. Este contrato deve ser registrado no cartório competente.. O contrato de compra e venda é só o primeiro passo.

Caso você haja dessa forma, não atribuindo publicidade a esse ato com o registro,  esse contrato será transformado naquele famoso "contrato de gaveta" (no qual poderemos tratar deste assunto em outro tópico). Se você realiza a compra e não registra o título junto ao cartório competente, o alienante (quem lhe vendeu o imóvel) continuará sendo entendido como dono. E você continuará como mero possuidor. O que poderá lhe trazer diversos problemas e grandes dores de cabeça.

Conforme dispõe o Código Civil sobre o tema,

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. §1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como o dono do o imóvel.

Art. 1.227, que “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de imóveis dos referidos títulos.

A promessa de compra e venda,  só confere ao promitente comprador a expectativa do direito real de propriedade, gerando a obrigação, por parte do promitente vendedor, da posterior outorga da escritura definitiva, em caso de cumprimento das obrigações pactuadas.

Depois dessa explicação, espero que tenha ficado esclarecido quais os procedimentos que você deve tomar com seu imóvel. 😉

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O que é Habite-se ?

Seu nome técnico é "auto de conclusão de obra", popularmente conhecido como "habite-se".

 O habite-se é emitido pela Prefeitura, que atesta que ele está dentro dos parâmetros de segurança exigidos na construção ou reforma do imóvel pelo município. 

O procedimento para a liberação do imóvel trata-se de vistoria realizada por uma engenheiro civil.  Sem o habite-se não há a possibilidade de instalação de condomínio , nem mesmo a individualização da matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de imóveis. Tampouco será possível a entrega das chaves ao futuro proprietário. 

O habite-se atesta que este imóvel é seguro para utilização, como por exemplo, as instalações elétricas. 

Mesmo que receba habitualmente carnês de IPTU, água, luz , gás, entre outros, isso não atesta sua regularidade. 

O imóvel que não possui habite-se trata-se de um imóvel irregular e sem a devida vistoria de segurança. Este imóvel também não pode ser objeto de financiamento bancário.

Por isso, atente-se a toda a documentação do bem antes de realizar a compra, e confirme se consta o habite-se averbado em sua matrícula. Inclusive,  o proprietário de imóvel sem habite-se está sujeito a multa pela Prefeitura do município onde ele se encontra.

Por tudo isso, fique atento ! 

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