O QUE É CONTRATO DE GAVETA? VOCÊ CONHECE OS RISCOS?

O contrato de gaveta trata-se de uma venda realizada de forma particular, sem que tenha se dado qualquer tipo de publicidade, e sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis. Ou até mesmo apenas com firmas reconhecidas das assinaturas, o que não garante a propriedade definitiva. 
Tal prática é muito comum, porém envolve riscos.

O contrato de gaveta ocorre entre o vendedor, que na maior parte dos casos, realizou um financiamento com o banco e o comprador, que adquire o imóvel financiado.
O vendedor permanece como proprietário, com seu nome vinculado ao financiamento bancário. E o comprador, adquirente, em contrato informal, realiza a este o pagamento das parcelas de seu financiamento, com apenas a promessa entre as partes, de que ao final de todo o pagamento realizado, o bem terá sua titularidade transferida a ele, e tornar-se-à portanto, o proprietário do bem envolvido.

Ocorre que, durante todo esse tempo a agência bancaria não está ciente dessa transação particular. Pois nesse caso, não houve uma transferência de dívida, no caso o financiamento ao novo comprador. 

O comprador, gaveteiro, será considerado apenas um possuidor direto do bem. 

Ao final de todo o financiamento, quando quitado, esse imóvel será transferido para o verdadeiro comprador, o que financiou diretamente com o banco.

Muitas vezes, devido as condições de quem as vezes não consegue financiar o bem diretamente  com o banco, esse negócio pode parecer bem vantajoso. Mas poderá lhe trazer grandes problemas.

À exemplos do que pode ocorrer :

1 - O vendedor vir a falecer, e esse bem que não foi devidamente transferido ao comprador, com o devido registro no Cartório de Imóveis, ir diretamente para o inventário dos herdeiros. Muitos bancos quitam esse imóvel com o falecimento do comprador;

2 - O bem ser utilizado para o pagamento de dívidas desse vendedor que tiver algum tipo de ação judicial em curso, como em caso de falência, para pagamento de seus credores;

3 - O vendedor agir de má-fé ao  final e pedir a retomada do bem, entre outros.

E para o vendedor, o risco de não ter os devidos tributos do imóvel pagos em dia, como IPTU, gás, água, luz, entre outros. Podendo vir a se tornar até mesmo dívida ativa, caso não faça o devido acompanhamento.


O reconhecimento de firmas dos contratos, poderá servir apenas como um tipo de provas para futuras ação judicial, caso venha ocorrer alguma desssas situações. Mas não lhe garante nada, se a decisão judicial lhe será favorável ao final.

O contrato de gaveta não tem validade jurídica e trata-se de uma transação irregular e até ilegal entre as partes. 

Porém , se optar ainda assim por esse tipo de transação, reconheça as firmas das assinaturas do pacto por escrito e guarde todos os recibos.
E esteja ciente de todos os riscos que esse negócio poderá lhe trazer.  

QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO !

Você já ouviu essa frase, "Quem não registra não é dono"? E para quem não sabe o que significa, aí vai a explicação. 

Ao adquirir um imóvel, não basta apenas que seja feito o contrato de compra e venda. Este contrato deve ser registrado no cartório competente.. O contrato de compra e venda é só o primeiro passo.

Caso você haja dessa forma, não atribuindo publicidade a esse ato com o registro,  esse contrato será transformado naquele famoso "contrato de gaveta" (no qual poderemos tratar deste assunto em outro tópico). Se você realiza a compra e não registra o título junto ao cartório competente, o alienante (quem lhe vendeu o imóvel) continuará sendo entendido como dono. E você continuará como mero possuidor. O que poderá lhe trazer diversos problemas e grandes dores de cabeça.

Conforme dispõe o Código Civil sobre o tema,

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. §1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como o dono do o imóvel.

Art. 1.227, que “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de imóveis dos referidos títulos.

A promessa de compra e venda,  só confere ao promitente comprador a expectativa do direito real de propriedade, gerando a obrigação, por parte do promitente vendedor, da posterior outorga da escritura definitiva, em caso de cumprimento das obrigações pactuadas.

Depois dessa explicação, espero que tenha ficado esclarecido quais os procedimentos que você deve tomar com seu imóvel. 😉

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O que é Habite-se ?

Seu nome técnico é "auto de conclusão de obra", popularmente conhecido como "habite-se".

 O habite-se é emitido pela Prefeitura, que atesta que ele está dentro dos parâmetros de segurança exigidos na construção ou reforma do imóvel pelo município. 

O procedimento para a liberação do imóvel trata-se de vistoria realizada por uma engenheiro civil.  Sem o habite-se não há a possibilidade de instalação de condomínio , nem mesmo a individualização da matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de imóveis. Tampouco será possível a entrega das chaves ao futuro proprietário. 

O habite-se atesta que este imóvel é seguro para utilização, como por exemplo, as instalações elétricas. 

Mesmo que receba habitualmente carnês de IPTU, água, luz , gás, entre outros, isso não atesta sua regularidade. 

O imóvel que não possui habite-se trata-se de um imóvel irregular e sem a devida vistoria de segurança. Este imóvel também não pode ser objeto de financiamento bancário.

Por isso, atente-se a toda a documentação do bem antes de realizar a compra, e confirme se consta o habite-se averbado em sua matrícula. Inclusive,  o proprietário de imóvel sem habite-se está sujeito a multa pela Prefeitura do município onde ele se encontra.

Por tudo isso, fique atento ! 

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Direito Real de laje. Você sabe o que é ?

DIREITO REAL DE LAJE. VOCÊ JÁ OUVIU FALAR?

O famoso "puxadinho" pode ser regularizado.

Sabemos da atual situação do Brasil na área imobiliária  onde há diversos imóveis irregulares. São estes advindos muitas vezes de construções realizadas em espaços cedidos por parentes, o casal que se instala nos fundos do imóvel dos sogros, construído acima do imóvel base de um familiar que cede aquele espaço, ou até mesmo subsolo. E que muitas vezes se gastam valores de investimentos nas referidas construções, acabamento, benfeitorias e sem a segurança e conhecimento de que poderá ter um dia o imóvel como seu e de forma regularizada. 

Muitos não sabem, mas é possível ter esse imóvel regularizado, o famoso "puxadinho". Tendo portanto direito a um proprietário, documentação como, escritura pública e registro. 

Esse imóvel, após ser devidamente regularizado, tornar-se-a totalmente individualizado do imóvel base, sobre o qual foi construído. 

O tema sobre a laje foi regularizado através da Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, ao dispor sobre a regularização fundiária e urbana e consagrou um novo direito real que beneficia e muito as camadas de baixa renda. 

Está descrito no Título XI do Código Civil. Incluído pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que dispõe:

Art. 1.510-A, § 6º, do Código Civil. “§ 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.”

Ou seja, obtendo o interessado a autorização do titular da propriedade, dono do imóvel base, poderá tranquilamente registrar como dono, no Cartório de Registro de Imóveis, tal construção, em matrícula devidamente separada do imóvel principal, tornando-se assim, uma unidade autônoma. Podendo inclusive, desfrutar, usar e dispor de seu imóvel como dono, incluindo dá-lo como garantia. 

Desta forma também, como dono, responder por todos os encargos e tributos devidos que incidirem sobre o imóvel. 

O imóvel, como qualquer outro, deverá seguir o projeto urbanístico estabelecido pela Prefeitura do município onde foi construído. 

Observa-se ainda que, cabe ao titular da laje obrigações em comum com o proprietário da construção- base. Como manutenção das áreas e interesses comuns dos moradores, bem como institui o Código Civil:

Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o São partes que servem a todo o edifício: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

COMO DEVO PROCEDER PARA REGULARIZAR ?
Primeiramente deve-se observar que a entrada do imóvel ao ser regularizado deve ser independente do imóvel principal.

Importante ainda que tenha o registro o imóvel original. 

Documentos necessários:

• RG e CPF;
• certidão de casamento ou óbito - em caso de viúvo(a);
• número da inscrição do imóvel;
• certidão da matrícula do imóvel (na qual há a averbação da nova construção).

Enfim, espero que as informações repassadas tenham auxiliado a esclarecer suas dúvidas. 

Orientando ainda que, busque um profissional advogado especializado e de sua confiança para acompanhá-lo nesse processo tão importante, de forma que lhe traga toda a segurança de um procedimento bem realizado. 

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Direito Imobiliário hoje

Por Dra. Simone Tavares

Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Regularização de Imóveis

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